מאמרים
 
  •  
    רוצים להתייעץ איתנו?
    מלאו את הפרטים הבאים, ואנו נתאם איתכם פגישה אישית.
שם:
טלפון:
דוא"ל:
מה זאת הצמדה?

יתרונות וחסרונות בהלוואה צמודת מדד.
אנחנו כל הזמן מתלבטים , אוספים אלטרנטיבות ומתלבטים. דירת 4 או 5 חדרים ? רכב קטן וחסכוני או מרווח ובזבזן ? ופל של אוסם או מותג מקומי ?
כאשר אנו מתחילים לחבר את החלקים של פזל תמהיל המשכנתא , חלק מההתלבטות היא כמה כסף להקצות למסלולים הצמודים וכמה למסלולים הלא צמודים (נומינלים) ?
עד מספר שנים לא רב רוב רובה של המשכנתא היה מורכב ממסלולים צמודי מדד , חלק קטן מאד מתמהיל המשכנתא היה מורכב ממסלול לא צמוד – הפריים.
אט אט צבר מסלול הפריים תאוצה וחלק גדול יותר מתמהיל המשכנתא התהדר בפריים*.
וכמו בכל תהליך אבולוציוני החלו לצוץ מסלולי משכנתא חדשים לא צמודי מדד, הראשון בהם היה מסלול הריבית הקבועה לא צמוד (קל"צ) שהופיע לראשונה בבנק איגוד.  בראשית דרכו שיווקו את מסלול הקל"צ בריבית חלומית של 3.8% ל 20 שנה ללא הצמדה , ממש חלום.
ואז, כפטריות אחרי הגשם, החלו בנקים נוספים נוספים לשווק את הקל"צ – לאומי, פועלים, בינ"ל טפחות ומהרה רוב מוחלט של הבנקים החל לשווק את הקל"צ.

היום, לאחר 7 שנים לערך מאז הופיע הקל"צ, הלכה והתפתחה המשפחה הלא צמודה והיא כוללת היום 5 בני משפחה: פריים, קל"צ, משתנה כל שנה לא צמודה (עוגן מק"מ בלאומי , אג"ח בפועלים) משתנה כל 5 שנים לא צמודה (בלאומי וטפחות), משתנות לא צמודות. יש המוספים למשפחה כבן דוד חורג את מסלולי המט"ח (דולרי ויורו צמודי הליבור) שכן גם הם לא צמודי מדד אבל יש להם בסיס הצמדה (שער חליפין) ושינוי ריבית אחת לתקופה (רבעוני או חצי שנתי) ולכן לא נכלול את  מסלולי המט"ח כלא צמודים.

עד כאן פרק ההיסטוריה בתולדות ההצמדה.
אז מה זו הצמדה?
מסלולי המשכנתא הצמודים , צמודים למדד המחירים לצרכן והסבר עליו תמצאו בקישורים שימושיים.
ההצמדה למדד חלה על התשלום החודשי ועל יתרת הקרן הבלתי מסולקת (יתרת החוב במשכנתא).
מדד המחירים לצרכן מתפרסם כל חודש, ב 15 לחודש.

לדוגמא : בהלוואה צמודת מדד בריבית קבועה הפרוסה ל 25 שנה בריבית 3.5%, ההחזר החודשי הבסיסי עומד על 2002 ש"ח. המדד שפורסם הוא 0.3%, משמעות הדבר שההחזר החודשי יעלה ב 6 ש"ח ויעמוד על 2008 ש"ח.
במקביל גם יתרת החוב בהלוואה צמחה ב 0.3%, שכן כפי שהוסבר ההצמדה חלה על התשלום החודשי ועל יתרת הקרן הבלתי מסולקת.
היתרה לסילוק לאחר התשלום הראשון תעמוד על 399,164 ש"ח , ההצמדה על היתרה תהיה 1197 ש"ח !! או בעברית – כעבור חודש היתרה לסילוק תהיה 400,362 ש"ח !!
אל דאגה , לאחר 25 שנה תסתיים ההלוואה... אבל היי, מה קורה בדרך?
אז זהו, הדרך – כיצד נדע האם לבחור מסלול צמוד או לא צמוד?
קשה עד מאד לחלוק את כל הסיבות לכל מסלול אך נבחר את היתרונות המרכזיים בכל מסלול.
החזר חודשי – רוב המסלולים הלא צמודים (פרט לפריים) יקרים יותר מהאלטרנטיבה הצמודה.
אחד הדברים המכריעים בבחירת מסלולים זה התקציב – כמה אנו יכולים לשלם כל חודש , ככל שנרבה במסלולים לא צמודים כך יעלה ההחזר החודשי. בתכנון נכון נציב מגבלת תקציב נוכחית (נקודת פתיחה) ולאיזה החזר חודשי אנו יכולים להגיע אליו.

פוטנציאל פרעון מוקדם – כפי שראינו בדוגמא מעלה , ההצמדה למדד חלה גם על יתרת הקרן הבלתי מסולקת (יתרת חוב המשכנתא) , כאשר אנו נתכנן פרעון מוקדם עתידי (מקרן השתלמות, מחסכון , מ"אבא תביא לי או סבתא נתנה לי."..) , אנו נרצה שבנקודת הפרעון יתרת החוב תהיה הנמוכה ביותר. ברור הדבר שיתרה צמודה לרוב תהיה גבוהה יותר מאשר בלא צמודה.
משמעות הדבר, על מנת למזער נזקים בפרעון – נעדיף לפרוע (בתכנון נכון) הלוואה לא צמודה.
על הדרך נשבור מיתוס קטן, ראינו שמה שגורם לחוב לגדול (איך אני חייב יותר ממה שלקחתי?)
זה המדד, הטענה שקודם משלמים ריבית ורק אחר כך קרן היא לא מדוייקת, בהעדר מדד חוב המשכנתא יהיה לעד נמוך מסכום המשכנתא הראשוני (נכון שבשנים הראשונות משלמים יותר ריבית אך משלמים גם קרן !). פוף – ניפצנו עוד מיתוס.

הנחת מדד – 3% לשנה , 6% לשנה , 2% לשנה – האמת ... הכל יכול להיות נכון אם ודאות חשובה לכם לוקחי המשכנתאות וכל ערב לפני השינה תחשבו על המדד שצפוי להתפרסם ב 15 לחודש, יתכן והלוואה צמודת מדד לא מתאימה לכם (או כל משתנה) אבל  והאבל הוא גדול האם תוכלו לעמוד בהחזר חודשי של קל"צ ? אז כמו תמיד האמת נמצת אי שם באמצע. מדד משעותו חוסר ודאות, בכל פעם שניגש לבחון הלוואה צמודת מדד יש להניח הנחת מדד ממוצע לשנים הבאות, מספיק ל 5-7 שנים. הנחה זו עשויה לעזור לנו לבחור צמוד או לא צמוד.

הכנסות המשפחה – בסוף תהליך אנו נשלם את המשכנתא מהכנסות המשפחתיות... שכר , שכ"ד עזרה מאביך או סיוע מאמך. אבל מה קורה עם ההכנסות? האם יש צפי לגידול בהכנסות?
ממה מורכבות ההכנסות שכר בסיס + בונוסים? שכר קבוע גלובלי?
במידה והשכר יציב, ללא צפי לעליה, ולוקחי המשכנתא "שונאי סיכון" יתכן וקל"צ תהיה אלטרנטיבה נכונה.


אז מה יותר טוב? צמוד או לא צמוד – יש מה יותר מתאים ללקוח המסויים.

הצג הכל