קונים בית בקיבוץ?
המחיר הוא רק ההתחלה

אני לירן טרגובניק, יועץ משכנתאות עם מעל 25 שנות ניסיון, 13 מהן בבנק לאומי. ריכזתי כאן מה כדאי לבדוק לפני שחותמים, כדי שהמחיר בפועל לא יפתיע.

העלויות שלא רואים במחיר

חוץ מהמחיר עצמו, כדאי לחשב מראש:

• מס רכישה, לפי מי שקונה: דירה יחידה, משקיע או עולה חדש
• אגרות
• עלות השיוך (היוון) לרמ"י
• דמי קליטה וקבלה
• הון אגודה
• תשתיות, פיתוח והיטלים, למשל היטל ביוב
• קרנות הקיבוץ ועזרה הדדית
• שכר טרחה: עורך דין, שמאי או בדק בית, יועץ משכנתאות, ולפעמים גם תיווך

כדאי לרכז את כל הסכומים בטבלה אחת, לפני שמחליטים כמה הון עצמי צריך. לחישוב ראשון אפשר להיעזר במחשבון ההוצאות הנלוות ברכישת נכס בקיבוץ של עו"ד גלית זמיר.

שיוך: מה חשוב לדעת

שיוך הוא התהליך שבו הזכויות בבית ובמגרש עוברות מהקיבוץ לחבר. קודם חותמים על הסכם שיוך עם הקיבוץ, אחר כך על חוזה חכירה לדורות מול רמ"י, ובסוף הזכויות נרשמות על שם החבר.

ההחלטה לשייך היא של כל הקיבוץ ושל רמ"י, לא של כל חבר לבד. כשהקיבוץ משייך, כל החברים משייכים, גם מי שלא רוצה. לכן, לפני שקונים, בודקים אם הבית כבר עבר שיוך ועל שם מי רשומות הזכויות. זה משפיע על התשלומים ועל המסמכים שהבנק יבקש.

המימון: מה הבנק רוצה לראות

עסקה בקיבוץ היא לא כמו קנייה של דירה בעיר, והבנק בודק אותה לעומק. כשהבית עוד לא רשום בטאבו, הבנק מקבל מהקיבוץ התחייבות לרישום משכנתא, ורושם משכון ברשם המשכונות.

כמה הבנק יממן. בנק ישראל קובע תקרה: דירה יחידה עד 75%, דירה חליפית עד 70%, השקעה עד 50% (הוראה 329). האחוז מחושב מהנמוך מבין הערכת השמאי והמחיר בחוזה.

בפועל, לפני שיוך הבנקים מחשבים את המימון לפי עלות הבנייה או שווי המבנה, בלי שווי הקרקע. בשיוך אפשר לממן במשכנתא את כל עלות השיוך (היוון) לרמ"י, שהיא לרוב כשליש משווי הקרקע, לפי שומת שמאי (נוהל רמ"י 38.03B).

מה זה אומר בשבילכם:

• ההון העצמי צריך לכסות את דמי הקליטה והפיתוח, שמשתנים מקיבוץ לקיבוץ. את עלות השיוך (היוון) לרמ"י אפשר לממן במשכנתא.
• אישור עקרוני מהבנק לפני שחותמים מראה אם תעמדו בתנאים. ואם הבית עוד לא עבר שיוך: בלי כסף לעלות השיוך, הוא לא יירשם על שמכם.

לפני שחותמים

כשהבית עוד לא עבר שיוך, כדאי לקחת בחשבון שהעסקה מתחלקת לשני שלבים: הקנייה עכשיו, והשיוך בהמשך. מתי השיוך יקרה ומה תהיה העלות שלו, לא תמיד ידוע מראש. גם השומה וההכנסות יכולות להשתנות בדרך. לכן קודם עושים תוכנית: כמה כסף צריך, ומה הרזרבה.

מקרה מהשטח: לפני כמה שנים ליוויתי זוג מקיבוץ במרכז הארץ, שבנה בית לפני השיוך, בכ-1.8 מיליון ₪ על הבנייה בלבד. ארבע שנים אחר כך הגיע השיוך. שווי הקרקע באזור עלה מאוד, ואיתו גם עלות השיוך, שנקבעת לפי שומה עדכנית ביום אישור העסקה: עוד כמיליון ₪. הבית, כולל הקרקע, שווה היום כ-8 מיליון ₪, ולכן מבחינתם מכירה היא עסקה טובה. מי שרוצה להישאר בבית צריך לתכנן מראש איך יממן את עלות השיוך, גם אם היא תצא גבוהה מהצפוי.

כאן חשוב ליווי טוב: עורך דין ויועץ משכנתאות שמכירים עסקאות בקיבוץ.

ברוב הקיבוצים צריך אישור של ועדת קבלה. לכן לא חותמים על זיכרון דברים או על חוזה רגיל, אלא על חוזה מותנה מול המוכר, ורק אחר כך עוברים את ועדת הקבלה. לפני החתימה עושים בדיקה מקדימה:

• מול רמ"י: חוזה החכירה וחריגות בנייה
• מול האגודה: התקנון, זכויות הבנייה והחלטות האסיפה
• מול הבנק: אישור עקרוני למשכנתא, לפני שמתחייבים