מה השמאי קובע במשכנתא?

בעסקאות גדולות: מושבים, קיבוצים ודירות יוקרה

משכנתא מוגבלת באחוזי מימון. אחוז המימון שאפשר לקבל על דירה יחידה הוא עד 75%, על דירה חליפית עד 70%, ועל נכס נוסף עד 50%. (כמובן שאחוז המימון הוא רק תנאי אחד, ויש תנאים נוספים, כמו הכנסה, טיב הלווה ועוד.)

אך איך נקבע שווי הנכס? בהגדרה הבנקאית, שווי הנכס הוא חוזה הרכישה או הערכת השמאי, הנמוך מביניהם.

בנכסים יקרים ייתכן פער גדול בין שני הערכים, במיוחד בתקופה מאתגרת כמו זו שאנחנו נמצאים בה היום. היום אפשר לרכוש נכסים יקרים ב-7–8 מיליון ₪, ותינתן עליהם הערכה נמוכה יותר בגלל חוסר הוודאות.

דוגמה: קניתם בית ב-8 מיליון ₪, והשמאי העריך אותו ב-7 מיליון. בדירה חליפית (עד 70%) הבנק יממן עד 4.9 מיליון ₪, ולא 5.6. את ההפרש, 700 אלף ₪, צריך להביא מהכיס.

אז מה עושים? בוחנים, ויושבים לפגישה שבה מארגנים את תהליך המימון. לפעמים צריך שמאות מקדימה, כדי לקבוע את שווי הנכס לפני הפנייה לבנק.

בבנייה עצמית

כשאנחנו לפני בניית בית, חשיבות השמאי גבוהה, כי הוא יקבע את שווי הנכס, וייתכן שגם את גובה המשכנתא ואת שלבי משיכת הכסף מהמשכנתא.

השמאי מעריך את שווי הנכס בתום הבנייה, וגם את שווי הנכס בשלבים שונים במהלך הבנייה, כמו גמר שלד, גמר טיח חוץ, גמר ריצוף ועוד. לפי השווי בנקודות האלה נוכל לדעת כמה כסף נוכל למשוך מהמשכנתא, ולתכנן נכון את הבנייה.

ובקיבוץ

גם עלות השיוך לרמ"י נקבעת לפי שומת שמאי, ולרוב היא כשליש משווי הקרקע. את כל התמונה על קנייה בקיבוץ ריכזנו בכתבה קונים בית בקיבוץ? המחיר הוא רק ההתחלה.